大旗策略 2026房价是否还会继续掉

鉴于石家庄二环内频频出现六千以下的房子，我一度以为房价到这里就接近底了。我的想法其实和去年上半年成交群体的想法差不多，都已经这么低了，还能低到哪里去呢。去年上半年，也就是2025年上半年，当时的房价是八千。当时人们的想法就是，再掉能掉到哪里去，七千么，了不起了，不等了，下手。

结果去年年底就到了七千，转过年今年上半年六千。

现在我的心情和去年年初那群人一模一样。再掉能掉到哪里去，五千么？但明年也许给我来个四千也说不定。

对于房价来说，能够很清晰地认识到的第一个重点，就是房产是消费品。这个描述作为政策出现在文件里多次，但是其内涵在于，作为消费品，房主就要接受房产本身的折旧。如果一个房屋的产权是七十年，那么每过一年都必须计算一年的折旧。在这个消费品的属性提出之前，唯一一个和房龄有关系的地方就是房贷，银行不愿意给太旧的房子提供贷款，已经是众所周知的事情。

其实从银行此前对于二十年以上房龄房屋的态度也可以看出端倪。房屋贬值、流动性枯竭以及房产剩余寿命是否能够支持房贷，是突出的问题所在。也就是说，银行早就关注到了房屋的贬值问题。早在市场还在投资房地产的时候，银行就已经看到了房屋的贬值和流动性降低的风险。只不过那个时候市场热度还有，加上一些地方小银行经营水平有限，盲目扩大次贷规模。

现在的情况是，不只有银行清醒，国家也开始清醒，并且明明白白地标记在文件里，跟下来整个社会都要开始清醒了。

作为一个消费品，每一年都要接受折旧。也就是说，同一套房子的价格必然会一年比一年低。并且还有一个问题，就是折旧本身并不是一个匀速变化，并不是七十年产权，如果房价七十万，每年降低一万，不是的。而是在开始的几年几乎不降低，之后开始下降，等到超过二十年，或者超过三十年就已经到了一个接近底部的状态。比如一套房子买的时候七十万，头三年几乎不贬值，到了三年房龄的时候可能略低，但是低不了太多，比如还有六十八万。但是到二十年房龄的时候，可能就只能卖三十万了。二十年只是整个房屋生命周期中不到三分之一的年月，但是却掉了超过二分之一的价格。

实际情况可能更为惨烈。

另一个问题就是，关于房价到底哪里是底的问题。以前只知道房价会触底但是不会反弹，也知道房价本身并不会依据成本来进行计算，但是一直都没考虑过房价会冲破成本到什么地步。

前几天和郑州的朋友聊天的时候，他和我说郑州已经有两千单价的房子了。两千，是无论怎么算也在成本之下的，甚至在建造成本之下。但是仍然会有人想要卖掉。

房价冲破成本线是大家都心知肚明的事情，但没想过会这么严重。

实际上被冲破的一直都是我们的认知。前些年我也会以为房价会回到2015年而已，因为2016年是房价飞升的一年，此后经年都是泡沫，等到泡沫散去，是不是就是价格回归价值的时候。但随后证明房价会不断下降，早就冲破了2015年的防线，现在很多人开始说成本，但这个成本不是购买成本而是建造成本。只不过现在的房价已经开始在建造成本上反复横跳，毕竟当年的地皮成本也不好忽视。但是看过郑州的房价之后，我感觉成本，包括地皮和建造成本，真的不是底线，底线还要更低。

但是我也不知道低到哪里。