夜市摊上的闲聊中，一种神仙算法频频冒出：“三百多万的房子熬到十年后的2036年，少说能涨到六七百万。”说这话的人，往往还对当年棚改货币化的暴富神话念念不忘。
但在2026年8月的当下，现实格外清醒。全国房地产开发投资同比跌幅已逼近两成。
开发商都在收缩战线，凭什么让业主深信十年后能拿两位数的复合回报？更刺眼的是核心城市也在残酷分化。
四个一线里三个还在阴跌，唯独上海凭借硬核产业一枝独秀。这种分化撕开了普涨预期的最后一块遮羞布。
大家必须接受，过去支撑房价疯涨的红利条件如今已发生巨变。
有人认为，楼市复苏缓慢，是因为市场存在大量存量房源需要消化，这种理解其实并不准确。
衡量楼市库存高低，主要看库存去化周期，也就是按照当下的销售速度，需要多久才能卖掉所有待售房源。从这个指标来看，当前楼市去化周期确实偏长，但这只是因为当下房屋销售速度还没有恢复至正常水平，不能单纯判定房源存量过剩。
2022 年房地产开发投资下降幅度接近 40%，新房开工量大幅减少，市场并不会出现海量的待售房源。全国在建房屋总面积大约 100 亿平米，其中商品房 60 亿平米左右，商品住房大约 50 亿平米。
按照每平米均价一万元计算，每年商品房销售额大约十万亿，也就意味着每年能够消化十万平米左右的房源，全部库存消化完毕大约需要五年时间。库存多少本身是一个相对概念，完全取决于市场销售速度。
按照当前销售节奏，全国在建商品住房全部去化完毕，大概需要五六年时间，所有数据都有迹可循，并不存在库存严重积压的问题。当时很多人认为库存几年就能去化，但现实是2026年多地深陷人口流出，存量消化异常艰难。
我们把时间线拉长来看，这背后其实是人口格局的重塑。还有观点认为，人口出生率持续下降、城镇化进程放缓等多重因素叠加，国内房地产市场已经进入漫长的下行周期。
经常被提及的房地产周期，到底该如何理解？有人疑惑，既然说是下行周期，部分城市房价依旧在上涨。
2021 年商品房销售额达到 18 万亿，业内普遍认为这是数年之内的市场高点，后续几年很难再回到这个销售水平。
国内城镇化率目前在 63% 左右，距离 75% 的目标水平还有十个百分点的提升空间，按照每年提升一个百分点的速度计算，城镇化进程还需要十年左右。
各大核心城市的常住人口规模还在持续扩张，以上海为例，本地户籍人口一千六百万至一千八百万，外来常住人口接近两千万，庞大的流动人口让城市规模不断扩大。
核心城市聚集了优质的教育、医疗资源和大量工作机会，不断吸引全国各地年轻人前来定居发展，这也是城市持续扩张的核心原因。房地产行业具有极强的地域属性，不能用统一的趋势概括全国楼市走向。
随着城镇化发展进入新阶段，超大城市与城市群不断崛起，楼市的区域分化会越来越明显。
人口持续流出的区域，楼市发展空间十分有限，东北不少地区人口不断外流，房价自然持续走低，此前鹤岗几万块一套房子无人接手的新闻，正是因为当地缺乏就业机会和发展空间，无法吸引人口定居。
反观北京、上海、杭州等核心城市，房价并没有出现明显下跌走势。所以不能用单一词汇概括整个房地产行业的发展趋势，人们更应该关注市场的区域分化，而非笼统定义行业整体走向。
一线城市以及强二线城市房价始终保持高位，本质上是大众对优质公共资源的争夺。人们愿意付出高额成本购置房产，背后是对教育资源、医疗资源等公共服务的竞争需求。
这种探讨十年后的2036年城市依然极度分化的观点确实直击痛点。回看这起财富跃迁历程，有着深刻的时代烙印。
国内商品房市场化发展，始于 1998 年住房制度改革，在此之后，房地产行业经历了房价快速上涨的二十年。很长一段时间里，大家闲聊时都会感慨，如果早年购入一套房产，如今就能够获得巨额财富。
不过近两年，越来越多人形成共识，房地产高速增长的时代已经落幕，未来行业增速将会放缓。
在这样的背景之下，房地产投资还是优质的选择吗？
过去二十年买房的人大多能够获得收益，这离不开时代大背景的支撑。1998 年住房制度改革，国家将公有住房分配给居民，完成了公有财富向家庭财富的转移，这是一次巨大的财富重新分配过程。
2001 年我国加入世界贸易组织之后，经济进入高速发展阶段，国内制造业产能不断扩张，承接全球商品需求。大量农村劳动力从农业生产中解放出来，进入工业制造领域，劳动生产率实现跨越式提升，居民收入随之不断增长，城镇化进程也快速推进。
城镇化率从不足 40% 提升至如今的 63%，正是在这样的时代背景下，房价持续上涨才具备坚实基础。很多人习惯用房价收入比判定房价存在泡沫，就像人们购买股票时不会只盯着市盈率一个指标一样，单纯依靠房价收入比判断房价高低并不合理。
国内房价收入比大约在三十至四十倍，意味着普通家庭不吃不喝几十年才能买下一套房，但居民收入处于高速增长阶段，房价本身包含着对未来收入增长的预期，这也是过去买房能够获利的核心原因。需要注意的是，自住型房产带来的财富增长具有一定特殊性。
一套房子买入价一万元，如今市值一百万，账面财富大幅增加，但如果想要兑现这笔财富，就必须卖掉房子，而卖掉之后依旧需要购置新房居住，在整体市场环境下，置换房产依旧需要付出高额成本。账面家庭财富有所提升，但可支配的实际财富并没有出现大幅增长。
当红利全面消退，房价可能是现在的2-3倍，这可能吗？回归真实的投资回报率才是正解。
在行业高速发展阶段，除去自住刚需住房之外，房产是大众首选的投资品类。如今楼市增速放缓，判断房产是否值得投资，不能只盯着房价高低，而是要计算投资回报率与资金成本之间的差值。
当前房贷利率普遍在 4% 左右，部分城市已经降至 3.7%、3.8%。在低利率环境下，房产投资年化收益率只要超过资金成本，房产就具备投资价值。
即便房价处于高位，只要投资回报高于资金成本，房价偏高就具备合理性，不能简单因为房价昂贵就放弃房产投资。房地产是高度依赖区位的投资品类，在杭州、上海、深圳购置房产，和在人口流出城市买房有着天壤之别。
人口持续流出的城市，即便房价很低，购入之后依旧可能面临价格继续下跌的风险；而资源集中、发展潜力充足的城市，房产价值能够保持稳定增长，投资可以获得稳定回报。
判断是否买房，第一要看投资回报效率，第二要看区域未来发展空间，置业的地理位置，是决定房产价值的核心因素。有人想要知道未来三到五年房价整体涨跌走势，其实根本不存在统一答案，区位依旧是首要判断标准。
一线城市以及发展势头良好的新一线城市，房价依旧具备持续上涨的动力。
香港楼市就是很好的参考案例，香港楼市在 1998 年遭遇金融危机冲击，叠加 2003 年非典疫情影响，在 2003 年触底之后，开启了长达二十年的上涨行情，即便 2008 年全球金融危机，也没有改变长期上涨的趋势。
香港房价位居全球前列，普通住宅单价高达三十万港币一平米，两千万资金往往只能购置一套普通住宅，但房价依旧保持长期上涨。所以不能笼统判定房产未来涨跌走向。
很多经济学家二十年前就建议不要买房，这也足以说明统一的市场判断并不靠谱。把资产配置放在特定区位考量才能跳出盲从陷阱。
在这个过程中拉高视角看待周期波动更为关键。研究房地产周期，首要目的并不是预判房价涨跌，而是通过房地产这个宏观经济的重要板块，判断整体经济周期所处的阶段。
其次，房地产周期主要用来预判房地产行业投资周期变化，而非房价走势。从名义价格来看，全球主要经济体，除去长期战乱地区之外，房价整体都处于上涨趋势，仅在少数加息周期出现阶段性回调。
看待房价，必须保持辩证思维。研究周期，核心是把握宏观经济所处阶段，而非精准预测房价点位。
经济短周期的运行时长大约三到四年，周期并不是可以精准计时的闹钟，只是存在固定时间规律。周期研究的价值，在于提前预判市场变化，而不是等数据公布之后才做出总结判断。
当周期运行至底部、政策持续发力等多重条件具备时，就要提前做出前瞻性布局，调整资产配置结构。想要精准预判周期拐点并不现实，没有人能够做到每一次预测都准确无误。
大家真正需要掌握的核心能力，是借助周期逻辑建立清晰的方向感，规避方向性错误。
在经济和行业处于上行周期时，敢于把握机会、合理布局资产、深耕行业赛道；在周期下行阶段，主动收敛风险、稳健防守，优先保住自身本金和现有成果，这就是周期思维带给大家最实用的价值。读懂周期，本质上就是读懂取舍、读懂时机、读懂顺势而为的人生智慧。
不用对抗规律、不用强求结果，在合适的时间做合适的事，敬畏市场、敬畏周期、敬畏规律，无论是资产投资、职业发展还是人生经营，都能最大程度规避风险、把握机遇，在不确定的时代里，守住属于自己的确定性。
正如周期剖析所言，宏观的起落规律终将落脚到微观的个体选择之上。有人预判十年后的2036年，房价可能是现在的2-3倍，这可能吗？
答案绝非简单的肯定。站在2026年这个分水岭，期待普涨已经彻底脱离现实。
只有极少数产业与人口完美匹配的顶级板块，十年后才具备翻倍底气。闭眼买房稳赚的时代已终结，房子正回归真实居住需求。
对普通家庭而言，不如倒置购房决策：先算算月供，看看学区和通勤。未来十年最值钱的，一定是当下住得舒心、未来有人接盘的核心资产。
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